Arrendamento. O que mudou em junho de 2017?
As novas alterações introduzidas pela Lei n.º 43/2017, de 14 de junho
O Novo Regime do Arrendamento Urbano, bem como o Regime Jurídico de Obras em Prédios Arrendados sofreram novas alterações em junho, com a publicação da Lei n.º 43/2017, de 14 de junho.
Uma das principais alterações está relacionada com os períodos transitórios para a aplicação da atualização das rendas, prevista de forma faseada, que passa de 5 para 8 anos, no caso de o arrendatário invocar e comprovar que o RABC (Rendimento Anual Bruto Corrigido) do seu agregado familiar é inferior a 5 remunerações mínimas nacionais anuais.
Assim sendo, na falta de acordo entre o senhorio e o arrendatário, o contrato de arrendamento só ficará sujeito às regras do NRAU, findo o prazo em causa.
No entanto, o RBAC poderá ter de ser apresentado anualmente, até 30 de setembro de cada ano, caso o senhorio assim o exija, a fim de confirmar que as circunstâncias se mantêm nos anos seguintes, sob pena de o arrendatário não poder fazer valer o seu direito (à não transição para o NRAU).
Durante o período de 8 anos, passam a existir 3 escalões de renda, sendo o valor limite máximo 1/15 do valor de avaliação do locado, realizada nos termos do CIMI.
Com efeito, até serem criados mecanismos de proteção e compensação social previstos para o efeito para os arrendatários que se encontram naquelas circunstâncias, a renda pode aumentar: até 15%, no caso de o rendimento do agregado familiar ser inferior a € 1000,00 mensais, 13% se rendimento for inferior a € 750,00 e 10% no caso do rendimento ser inferior a € 500,00.
Após os 8 anos, o senhorio poderá ter novamente a iniciativa de promover a transição do contrato de arrendamento para o NRAU, fixando-se o prazo de 5 anos para duração do mesmo, caso as partes nada digam ou não cheguem a acordo quanto a esse aspeto.
Outra alteração introduzida diz respeito ao prazo em que vigora a nova renda (quando limitada ao valor do RBAC), no caso do arrendatário ter idade igual ou superior a 65 anos ou com deficiência com grau de incapacidade superior a 60%, caso em que passa a ser aplicável durante 10 anos e não 5, conforme anteriormente previsto.
A lei em causa também introduziu um maior rigor, assim como mais garantias ao arrendatário no âmbito do regime jurídico das obras em prédios arrendados (regulado no Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto).
Para efeitos da definição do que o legislador entende como obras de remodelação ou restauro profundos, foi feita uma remissão para o Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, concretizando-as nos termos da legislação em causa e acrescentando que, dessas obras, se forem de alteração ou ampliação, tem de resultar um determinado nível de conservação do locado.
Por outro lado, o custo da obra a realizar no locado, incluindo imposto sobre valor acrescentado, tem de corresponder, pelo menos, a 25% do seu valor patrimonial tributário constante da matriz, evitando assim que obras simples (que podiam, por exemplo, dizer respeito a alterações exteriores de cor ou de caixilharias) pudessem fundamentar a denúncia do contrato.
A denúncia do contrato de arrendamento pelo senhorio para obras de remodelação ou restauro profundos obriga-o, mediante acordo e em alternativa, ao pagamento de uma indemnização ao arrendatário correspondente a 2 anos de renda (e já não a 1 ano, como sucedia antes), que não pode corresponder a um valor inferior a 1/15 do valor patrimonial do locado.
Em caso da opção ser o realojamento, o senhorio tem de o garantir pelo menos durante 3 anos (e já não 2).
Se o arrendatário realojado tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau de incapacidade igual ou superior a 60%, ao ser celebrado um novo contrato de arrendamento, este mantém-se em caso de morte, passando o arrendamento a quem tenha direito nos termos gerais da lei, o que não acontecia anteriormente, uma vez que a morte do arrendatário era causa de caducidade do contrato.
Por outro lado, o arrendatário que foi sujeito à denúncia do contrato de arrendamento tem direito a exercer direito de preferência no âmbito de novo arrendamento do locado pelo mesmo senhorio, durante os 2 anos após a cessação do primeiro contrato.
A indemnização devida pela denúncia deverá ser paga: 50% após a confirmação da denúncia e os restantes 50% no ato da entrega do locado, sob pena de ineficácia (anteriormente o valor era pago na totalidade no momento da entrega do locado).
Já a desocupação do locado passa a ter de ser feita em 60 dias e não em 15 dias (conforme anteriormente), contados da receção da confirmação, salvo se não se encontrar decorrido o prazo da comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a seis meses sobre a data pretendida para a desocupação, caso em que esta só tem lugar após o termo desse prazo.
Por último, é ainda de fazer referência a duas alterações de relevo ao Código Civil em matéria de arrendamento.
A mora (atraso) no pagamento de rendas como fundamento para e resolução do contrato de arrendamento, passou de 2 para 3 meses e a respeito do prazo certo da duração do contrato, caso as partes não o especifiquem, considera-se que foi celebrado por 5 anos e já não por 2, conforme previsto anteriormente.