No dia 10 de abril de 2022, entrou em vigor um novo diploma, a Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro de 2022, que aditou ao Código Civil um novo artigo (1424.º -A), cuja epígrafe é “Responsabilidade por encargos do condomínio”.
A norma em causa vem dar resposta a uma questão há muito discutida na doutrina e na jurisprudência: quando um imóvel (fração) em regime de propriedade horizontal é transmitido (independentemente de se tratar de uma venda, doação, dação em cumprimento, permuta, etc.), quem fica responsável pelas dívidas/encargos do condomínio já existentes à data da alienação? O antigo proprietário, tendo em consideração que era o titular do imóvel à data do vencimento dos encargos ou o novo proprietário, transmitindo-se assim os encargos, já vencidos, com o próprio imóvel?
A solução encontrada pelo legislador foi a seguinte: ao ser formalizada a alienação do imóvel (quer seja por escritura pública ou por documento particular autenticado) o vendedor terá de solicitar à administração do condomínio a emissão de uma declaração, que deverá ser emitida em 10 dias, onde conste expressamente:
- O montante de todos os encargos do condomínio em vigor relativamente à fração que vai ser alienada, especificando a sua natureza, os respetivos montantes e os prazos de pagamento;
- As dívidas existentes, especificando também a sua natureza, os montantes, as datas de constituição e o seu vencimento;
Em relação à especificação dos encargos da fração, corresponde às quotizações que se encontram aprovadas para o ano civil em curso, devendo ser indicado os valores correspondentes às quotas ordinárias, extraordinárias e ainda ao fundo de reserva.
Por outro lado, deverá constar também da declaração quando é que se vence cada uma das prestações indicadas, no caso do pagamento ser fracionado (pode ser mensal, trimestral, semestral ou anual, consoante o que tiver sido aprovado em assembleia de condóminos ou conforme consta no regulamento do condomínio). Ou seja, a indicação do prazo de pagamento é fundamental, não bastando indicar os valores. Também deverão ser mencionados na declaração os valores já aprovados, mas que ainda não se venceram.
Em relação às dívidas, no caso de existirem, para além de terem de ser mencionadas nos termos previstos, deve ainda ser declarado se já foi intentada a correspondente ação judicial ou de outra natureza, com vista à sua cobrança e, sendo esse o caso, em que fase processual se encontra o processo.
Ao entregar a declaração no ato da alienação do imóvel, o vendedor fica responsável pelas dívidas vencidas e não pagas mas exonerado dos encargos que se vencerem em data posterior à alineação.
No entanto, no ato da venda, o comprador pode declarar, de forma expressa, que prescinde da declaração, e nesse caso, se posteriormente se vier a apurar a existência dívidas ao condomínio, o mesmo pode vir a ser responsabilizado pelo seu pagamento. O que não significa que não tenha o direito a ser ressarcido desse valor, através do direito de regresso sobre o vendedor, uma vez que é defensável tratar-se de uma obrigação solidária. Esta é uma interpretação possível do n.º 2 do art. 1424.º -A do Código Civil.
Por último, não ficou previsto na Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, se é necessário aferir a legitimidade do administrador para efeitos de validade da declaração, ou seja, se é necessário atestar que aquela pessoa singular ou coletiva, o declarante, tem os poderes necessários para emitir a declaração. O que terá de ser feito através do reconhecimento das assinaturas ou através de um termo de autenticação da própria declaração.
Estas e outras questões serão objeto de diferentes interpretações até que o diploma venha a ser alterado ou até começar a surgir jurisprudência a esse respeito, o que prejudica, inevitavelmente, algo que se desejava simples e garantístico, e acaba por dificultar as alienações dos imóveis em regime de propriedade horizontal.